Bau des Monats
Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8

Ein ehemaliges Lagerhaus von Chocolat Tobler in Bern wurde mit BHSF Architekten zum Wohnungsbau umgebaut. Pragmatisch überformt und weitergebaut, unprätentiös ausgebaut, mit viel Fläche für die Gemeinschaft und das Gemeinschaftliche.

Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Blick von Westen (Foto: Jürgen Beck)

Welches Ziel bezweckte das Bauvorhaben?

Realisierung eines gemeinnützigen Wohnprojekts mit kostengünstigem Wohn- und Gewerberaum, vielfältigen Wohnformen und Gemeinschaftsbereichen sowie hohen ökologischen Anforderungen in einem partizipativen Planungsprozess.

War ein Abbruch jemals ein Thema? Wenn ja, weshalb wurde er verworfen?

Im Vorfeld des städtebaulichen Wettbewerbs 2012 hatte die Stadt Bern den Abbruch des Gebäudes bereits budgetiert. Unser erfolgreicher Wettbewerbsbeitrag entwickelte aber aus dem weitestmöglichen Erhalt des Bestands den städtebaulichen Plan, womit ein Abbruch vom Tisch war. Die realisierbare Bruttogeschossfläche auf dem Areal war übrigens auf 40’000 m² begrenzt – egal ob der Bestand erhalten oder komplett neu gebaut wurde. Insofern ist der Erhalt des Bestands bezüglich Ausnützung einem Ersatzneubau ebenbürtig.

Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Bestandesfoto vor dem Eingriff
Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Vorhandene, abgebrochene, erhaltene und neue Tragstruktur

Gibt es Qualitäten im Bestand, inkl. Aussenraum, die das Projekt beeinflusst haben?

Zum einen ist das die schiere Dimension des Gebäudes mit der grossen Gebäudetiefe und den enormen Raumhöhen. Darin konnten spezifische Räume wie zum Beispiel die ehemalige Anlieferungsrampe mit dem weit auskragenden Dach erhalten werden, die atmosphärisch an die industrielle Vergangenheit erinnern und durch die neue Hausgemeinschaft hervorragend angeeignet werden können. Zum anderen prägte die Robustheit der Tragstruktur den Entwurf, indem ihre Traglastreserven einen sehr freien Umgang in der Grundrissgestaltung und in der Aufstockung erlaubten; zudem verleiht ihre physische Präsenz den Wohnungen einen sehr besonderen Charakter.

Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
2.5-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss (Foto: Jürgen Beck)

Wie gross war die Eingriffstiefe? Welche Bauteile wurden wie instandgesetzt, ertüchtigt oder ersetzt?

Das alte Lagergebäude bestand im Prinzip nur aus Tragstruktur und Gebäudehülle. Die gesamte Hülle musste aus energetischen Gründen erneuert werden. Die Tragstruktur aus Stahlbeton konnte jedoch bis auf das alte Kakaobohnensilo und das ehemalige Treppenhaus weitestgehend erhalten werden. Punktuell erfolgten für Belichtung und Erschliessung weitere Durchbrüche in den Deckenplatten. Die bestehende Tragstruktur stammte jedoch aus einer Zeit, als es noch keine Tragwerksnormen zur Erdbebenaussteifung gab. Im Zuge des Umbaus musste das Gebäude somit einem Neubau entsprechend gegen Erdbeben ausgesteift werden. Die neuen Treppenhäuser leisten hier einen Beitrag. Dennoch war die Erdbebenaussteifung nicht ganz einfach, da die unterirdischen Aussenwände nicht kraftschlüssig mit den Deckenplatten verbunden waren. Der Beton der Decke über 3.UG war zum Teil bereits recht stark carbonatisiert, weshalb die Luftfeuchtigkeit im Keller nun kontrolliert werden muss. Ansonsten war die Betonstruktur in einem guten Zustand.

Die Haustechnik musste komplett ersetzt werden – aufgrund des Alters der bestehenden Installationen, aufgrund der neuen Nutzung und aufgrund der energetischen Anforderungen. Die Umgebungsgestaltung ist auch komplett neu. Die Aussenanlagen der ehemaligen Kehrichtverbrennungsanlage waren zu quasi 100% versiegelt (jetzt ist möglichst viel begrünt / unversiegelt / versickerungsfähig), das Terrain im Hof lag ca. 6 m tiefer als heute (der neu offen geführte Stadtbach verlief bis dahin in einem Kanal im Haus). Also musste die gesamte Landschaft neu gestaltet werden.

Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Zentrales Foyer im oberen Hofgeschoss (Foto: Jürgen Beck)

Worin bestand die grösste Herausforderung?

Die Aufgabenstellung und die Projektkonstellation stellten als Gesamtpaket eine gewaltige Herausforderung dar. Programmatisch mussten wir Gewerberäume mit einer Vielzahl unterschiedlicher Wohnungstypen kombinieren, die sich teilweise im industriellen Bestand, teilweise in einer hölzernen Aufstockung mit jeweils eigenen Raumhöhen und Gebäudetiefen befanden. Die ökologischen und ökonomischen Bedingungen waren sehr restriktiv. Der partizipative Planungsprozess war seitens der Bauherrschaft hervorragend organisiert, sorgte aber für zusätzliche Komplexität. Und ab Aussenkante des Gebäudes wechselte die Bauherrschaft zur Infrastrukturgenossenschaft Holliger, dem Zusammenschluss aller Bauträger auf dem Areal, die sich mit eigenen Planern um Aussenraum und Infrastruktur kümmerte. Die Folge waren eine Vielzahl von Planungsschnittstellen.

Und als ob das noch nicht reichen würde, hatte der knapp 60-jährige Bestand auch noch die eine oder andere Überraschung auf Lager. Das ganze Gebäude war z.B. krumm und schief. Auf manchen Geschossen gab es Höhenunterschiede von über 10 cm. Und die Stirnen der bestehenden Betondecken lagen nicht auf einer Flucht, sondern waren zueinander tordiert…

Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Loft zum Selbstausbau im Erdgeschoss (Foto: Jürgen Beck)
Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Clusterwohnung «Kind & Kegel» im Erdgeschoss (Foto: Jürgen Beck)

Welche Erkenntnisse haben Sie bei der Arbeit an diesem Projekt gewonnen?

Man muss genau hinschauen, um auch in vermeintlich gewöhnlichen Bauten räumliche Qualitäten zu erkennen. Gelingt einem das, machen Erhalt und Umbau nicht nur aus Gründen der ökologischen Nachhaltigkeit Sinn, sondern generieren in Form von aussergewöhnlichen typologischen Lösungen auch einen baukulturellen Mehrwert. Die architektonische Erfindung dient nicht mehr nur der Selbstverwirklichung des Architekten, sondern ist auf einmal zwingend erforderlich, um bestehende Strukturen und Geometrien mit einer neuen Funktion zu vermählen. Die Wohnformen wurden übrigens von der Bauherrschaft selbst im Rahmen der Zwischennutzung im Gebäude (vor dem Umbau) in zahlreichen Workshops entwickelt.

Finanziell gesehen konnten wir problemlos die Anlagenkostenlimiten des BWO einhalten, ohne exzeptionell günstiger zu sein als ein Neubau. Der Preis pro Kubikmeter ist aufgrund der grosssen Raumhöhen jedoch formidabel…

Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Nähatelier im unteren Hofgeschoss (Foto: Jürgen Beck)
Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Rue intérieure im 1. Obergeschoss (Foto: Jürgen Beck)
Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Clusterwohnung „Grand Hotel“ in der Aufstockung (Foto: Jürgen Beck)

Welche Vorarbeiten wurden geleistet, bevor das Vorprojekt beauftragt wurde?

Es gab nach dem städtebaulichen Ideenwettbewerb zwei umfassende Machbarkeitsstudien, zunächst im Auftrag der Stadt Bern und später im Auftrag der späteren Bauherrschaft von der WBG Warmbächli, in denen Typologien, Wirtschaftlichkeit, Schadstoffbelastung, strukturelle Machbarkeit etc. bereits überprüft wurden.

Gab es Vorbilder/Referenzobjekte, an denen Sie sich orientiert haben?

Für ein Umnutzungsprojekt in dieser Komplexität haben wir keine 1:1-Referenz gefunden. Aber für verschiedene Aspekte des Projekts gab es natürlich Vorbilder wie z.B. die Umnutzungsprojekte von Lacaton Vassal, bei denen ungenutzter, aber «gratis» vorhandener Raum mit einfachsten Mitteln und einer sehr direkten Materialität neu nutzbar und aneigenbar gemacht wird und daraus eine ganz eigene Kraft und Ästhetik entwickelt.

Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Dachgarten, Gemeinschaftsküche und PV-Pergola (Foto: Jürgen Beck)

Was würden Sie oder die Bauherrschaft rückblickend anders machen/angehen?

Von unserer Seite würde ich nicht viel ändern wollen. Beim zweiten Anlauf hätte man aber den Vorteil, sich den praktischen (und letztlich finanziellen) Problemen der grossen Raumhöhen bewusst sein zu können. In 4.60 m hohen Räumen lassen sich Lampen nicht mehr mit einer normalen Leiter montieren; Rafflamellenstoren gibt es nicht in raumhoher Ausführung; Mauerwerkswände in solchen Höhen brauchen zusätzliche Verstärkungen, etc.

Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Situationsplan
Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Niveau -1 / oberes Hofgeschoss (Bestand)
Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Niveau 0 / Erdgeschoss (Bestand)
Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Niveau +4 und +5 (Aufstockung)
Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Querschnitt
Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
Fassadenschnitt

Kennwerte der Umnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8

Mengen, nach SIA 416vorhernachher
Gebäudevolumen (GV) 75'500 m³
Geschossfläche (GF) ca. 12'000 m²17'800 m²
Hauptnutzfläche (HNF) 8'800 m²
(+ ca. 300 m² Galerien zum Selbstausbau im EG, als NNF gerechnet)
Funktionale Einheiten (FE) 85 Stk.
(61 Wohnungen, 9 Jokerzimmer, Gemeinschaftszimmer und Gewerbe)
Baukosten, inkl. MWSt.
BKP 1 Vorbereitungsarbeiten2'200'000
BKP 2 Gebäude35'300'000
BKP 4 Umgebung(wurde arealübergreifend realisiert)
BKP 5 Baunebenkosten800'000
BKP 9 Ausstattung
BKP 1-9, CHF38'300'000
BKP 2, CHF/m³ GV470
BKP 2, CHF/m² HNF4'010
BKP 2, CHF/Stk. FE415'290
BKP 1-9, CHF/m³ GV510
BKP 1-9, CHF/m² HNF4'350
BKP 1-9, CHF/Stk. FE450'590
Energiebedarfvorhernachher
Energiebezugsfläche EBF 13'086 m²
Heizwärmebedarf Qh12 kWh/m²a
(effektiv, ohne Warmwasser)
Grenzwert Qh,li für Umbauten28 kWh/m²a
Heizwärmebedarf Qh, in % des Grenzwertes42 %
Elektrizität24 kWh/m²a
Gesamtenergiebedarf (Heizwärmebedarf + Elektrizität)36 kWh/m²a
Energieversorgungvorhernachher
EnergieerzeugungFernwärme
Eigenenergieversorgung erneuerbare Energie (PV, SK, Umweltwärme)9.2 kWh/m²a
(Photovoltaik)
Lüftung
Lüftungskonzept:
Wohnungen: mechanische Abluft in Bädern, Zuluft in Korridoren, Fensterlüftung.
Gewerbe: Grundlüftung + individuelle Lösungen pro Mieteinheit
Schallschutzvorhernachher
Luftschallschutz Decke Di (mind. ≥ 52.0 dB nach SIA 181)52 / 57 dB
Trittschallpegel Boden L' (max. ≤ 55.0 dB Umbau gemäss SIA 181) 48 / 53 dB
In welchem Umfang sind Bauteile ertüchtigt worden?
Schwimmender Unterlagsboden in allen Wohnungen / sämtliche Trennwände und Fassade neu
Brandschutzvorhernachher
Musste eine massgebliche Reduktion beantragt werden?Nein
Erdbebensicherheitvorhernachher
Erfüllungfaktor αeff nach SIA 269/8 oder gem. Merkblatt SIA 20181.0
Nachhaltigkeitvorhernachher
Nachhaltigkeitslabel2000-W-Areal / MINERGIE ECO / GEAK AA
Erfüllung Norm SN 0500vorhernachher
Wohnungszugänglichkeit gem. BEHIG?100% der Whg.
Wohnungen vollständig behindertengerecht anpassbar?100% der Whg.

Eckdaten

BauwerknameUmnutzung und Aufstockung Güterstrasse 8
OrtHolligerhof 8
3008 Bern
Auftragsart1. Preis Städtebaulicher Wettbewerb 2012; das Baufeld O2 des Bestandsbaus Güterstrasse 8 wurde im Anschluss mit Architektenbindung an BHSF Architekten ausgeschrieben und abgegeben.
Jahr der Fertigstellung2021
Baujahr Bestand1966
BauweiseBestand: Stützen und Deckenplatten in Beton / Aufstockung: Holzskelettbau
BauherrschaftWohnbaugenossenschaft Warmbächli, Bern
ArchitekturBHSF Architekten, Zürich
MitarbeiterInnen: Benedikt Boucsein, Axel Humpert, Tim Seidel, Pascal Hendrickx (Projektleiter ab Submission), Elitsa Lacaze (Projektleiterin bis Bauprojekt),
Timo Bättig, Christian Deis (Wettbewerb), Beatrice Dornseifer, Lisa Franke, Grigorios Grigoriadis, Lisa Höing, Engin Irmak, Ioannis Michailidis, Stephanie Moraña, Hannes Rutenfranz, Matthias Schneider
BauleitungItten + Brechbühl AG, Bern
FachplanerGebäudetechnik:
Basler & Hofmann West, Zollikofen BE; seit 2021 Teil der Gruner AG; Bering AG, Biel (Submission und Ausführung Elektroplanung)

Tragkonstruktion:
Tschopp Ingenieure, Bern

Landschaftsarchitektur (Areal):
Planung und Gestaltung: ARGE Warmbächli (Balliana Schubert Landschaftsarchitekten, Haerden Landschaft, James Melsom Landschaftsarchitekt). Ausführung: Klötzli Friedli Landschaftsarchitekten, Bern BE
SpezialistenBauphysik / Nachhaltigkeit:
Grolimund + Partner AG, Bern

Brandschutz:
Itten + Brechbühl AG, Bern

Lichtplanung:
Lichtbau GmbH, Bern