Bau des Monats
Langensand

Galliker und Riva Architekten haben in Luzern ein Genossenschafts-Mehrfamilienhaus von 1959 saniert und mit einer neuen, verglasten Balkonschicht versehen, die auch die Aufzüge aufnimmt. Die grosszügigen, wintergartenähnlichen Pufferräume werden zu vielseitig bespielbaren Orten der Ankunft und des Aufenthalts.

Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Ansicht der neuen Raumschicht mit verglasten Balkonen und Fahrstühlen (Foto: Galliker und Riva Architekten)

Welches Ziel bezweckte das Bauvorhaben?

Das Langensand-Matthof Quartier entstand als Grosssiedlung in den 1950er Jahren am Stadtrand von Luzern und gilt als eine bedeutende Stadterweiterung der Nachkriegszeit. Das Ensemble setzt sich aus einer Repetition von Wohnblöcken desselben Typus zusammen, welche sich mit leichten Variationen musterartig im Quartier anordnen. Heute zeigt sich die Siedlung – aufgrund unterschiedlicher Sanierungsmassnahmen der verschiedenen Eigentümer – in einem zunehmend heterogenen Erscheinungsbild.

Die Baugenossenschaft Pro familia ist Eigentümerin des Wohnblocks an der südlichen Ecke der Siedlung und verfolgt den Zweck der Erstellung von gemeinnützigem Wohnraum. Das Ziel des Umbauprojekts bestand darin, einerseits bezahlbaren Wohnraum zu erhalten beziehungsweise zu erweitern und andererseits den Wohnblock als Teil des Gesamtensembles in einen neuen Lebenszyklus zu überführen.

Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Vor dem Umbau (Foto: Galliker und Riva Architekten)

War ein Abbruch jemals ein Thema? Wenn ja, weshalb wurde er verworfen?

Innerhalb des heute geltenden Baugesetzes wäre die Realisierung desselben Volumens gar nicht mehr möglich. Die aktuellen Bauvorschriften hätten eine neue Auslegung der Geschossigkeit zur Folge, wodurch das Sockelgeschoss mit dem Zugang und der Erschliessung der inneren Treppenkerne als komplettes Untergeschoss einen Meter tiefer im Terrain zu liegen gekommen wäre – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Kosten. In der Folge hätten auch die Hauseingänge im darüberliegenden Erdgeschoss angesiedelt werden müssen, was einen Verlust an Nutzfläche bedeutet hätte. Zudem wäre hiermit auch der siedlungstypische Aussenraum, von dem sich die Wohngeschosse abheben, verunklärt worden. Letztlich hätte sich der Gewässerabstand zum nahe gelegenen Bach ungünstig auf die volumetrische Setzung eines Ersatzneubau im bestehenden Ensemble ausgewirkt. Dem gegenüber zeigte die statische Voruntersuchung den guten Zustand der Bausubstanz auf, welcher die Erhaltung des Wohnblocks nahelegte.
Im Zuge der Machbarkeitsstudie wurde die Rentabilität eines Neubaus derjenigen eines Umbaus gegenübergestellt, wobei der Umbau hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit (weniger Wohnungen bzw. Wohnfläche), der Nachhaltigkeit sowie der Wohnqualität als klarer Sieger hervorging.

Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Ostfassade mit Hauseingang im Sockelgeschoss (Foto: Galliker und Riva Architekten)
Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Südfassade (Foto: Galliker und Riva Architekten)

Gibt es Qualitäten im Bestand, inkl. Aussenraum, die das Projekt beeinflusst haben?

Die Typologie des Wohnblocks in einer weitläufigen Parkanlage folgt einem modernistischen Verständnis der Stadtplanung und bietet viel Licht und grosszügige Grünräume. Durch das zurückversetzte Sockelgeschoss erhebt sich der schwebende Wohnblock stirnseitig zu einem Dach für den gemeinschaftlichen Aussenraum und vermittelt die Optik eines fliegenden Baukörpers auf einer grünen Fläche. Die spezifischen Qualitäten des Objekts und dessen Charakteristiken dienten als Grundlage für die Transformation des Gebäudes.

Die Anordnung der Räume in den Wohnungen war gut durchdacht. Die Grössenverhältnisse hingegen, insbesondere diejenigen der Wohn- und der Aussenräume (Balkone), erwiesen sich als nicht mehr zeitgemäss. Folglich entstand die Idee, den Bestand in seiner Grundsubstanz weitgehend zu erhalten und die Wohnräume an der Westseite durch eine raumhaltige Schicht zu erweitern. Die neue Raumschicht vergrössert die kleinteiligen Wohnungen und dient als hybride Struktur mit verglasten Balkonen und der neuen hindernisfreien Erschliessungen durch Fahrstühle. Zur Bereitstellung von unterschiedlichen Wohnungsgrössen wurde der Wohnungsmix durch kleine Anpassungen in der Struktur diversifiziert.

Mit der Instandsetzung der Fassade erhielt der Wohnblock ein neues Kleid aus einer hinterlüfteten Wellblechfassade. Die sanfte Reflexion bedient sich einer «Sehnsucht der Moderne», wonach sich Kristallkörper zwischen Bäumen auf grossen Grünflächen erheben und dessen Umgebung widerspiegeln. Die Wellenbewegung der Bleche setzt sich in den Vorhängen der vorgelagerten Gebäudeschicht fort. Die horizontale Gliederung der Ostfassade nimmt die Fassadenbänder des ursprünglichen Gestaltungskonzepts wieder auf.

Schliesslich empfanden wir die durchgängige Erschliessung im Sockelgeschoss ebenfalls als grosse Qualität, da dort die Richtung und die Länge des Gebäudes im Innern spürbar sind. Dieser ursprüngliche Charakter der Erschliessungszone konnte erhalten werden, da er nicht von den äusseren Massnahmen tangiert wurde.

Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Der Erschliessungsgang im Sockelgeschoss und die Treppenhäuser wurden weitgehend in der Materialisierung der Entstehungszeit erhalten (Foto: Marc Bösch)
Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Stichgang zum Fahrstuhl (Foto: Marc Bösch)

Wie gross war die Eingriffstiefe? Welche Bauteile wurden wie instandgesetzt, ertüchtigt oder ersetzt?

Obwohl anfangs ein weitgehender Erhalt des Bestandes angestrebt wurde, hatte die Erfüllung der rechtlichen Auflagen (u. a. Rollstuhlgängigkeit, Erbebensicherheit und Schadstoffsanierung) eine beachtliche Eingriffstiefe zur Folge. Mit Ausnahme des Treppenhauses wurde der Bestand bis auf den Rohbau zurückgebaut. Es wurde eine Erdbebenertüchtigung der Tragstruktur sowie eine umfangreiche Schadstoffsanierung vorgenommen – neben Asbest war auch eine naphthalingetränkte Kornschüttung unter dem Unterlagsboden festgestellt worden, was zu einer anspruchsvollen Sanierung führte: Naphthalin (ein gesundheitsschädlicher, sich bei Raumtemperatur verflüchtigender Feststoff, der vornehmlich in der Zentralschweiz und im Kanton Bern verbaut wurde) tritt als Gas aus und kontaminiert alle angrenzenden Bauteile. Einerseits mussten der Unterlagsboden und die Schüttung entfernt werden, andererseits mussten auch die Oberseiten der Geschossdecken sowie die Aufbordungen bei den Wandanschlüssen vollflächig mit einer luftdichten, alukaschierten Folie abgeklebt werden.

Das bestehende Attikageschoss wurde zurückgebaut und durch eine neue Aufstockung aus vorfabrizierten Holzelementen ersetzt. Ergänzend wurde vor dem Baukörper eine neue, freitragende Raumschicht mit Aufzügen und verglasten Balkonen angebaut. Der Einbau von Betonstürzen in der Westfassade ermöglichte grossflächige Öffnungen der Wohnräume hin zu den Balkonen. Der neue Unterlagsboden wurde mit einer Bodenheizung versehen; die Haustechnik wurde komplett erneuert.

Worin bestand die grösste Herausforderung?

Der Wohnblock nutzte bereits die gesamte Überbauungsziffer aus, wodurch theoretisch kein anrechenbares Volumen für eine zusätzliche Raumschicht zur Verfügung stand. Das Baugesetz ermöglicht zwar einen Flächenzuschlag von 10 % für Wintergärten, was jedoch lediglich eine Erweiterung von wenigen Quadratmetern pro Wohnung bedeutet hätte. Des Weiteren verunmöglichten die engen Treppenhäuser den Einbau der geforderten Fahrstühle für den hindernisfreien Zugang. Der baurechtliche Durchbruch gelang in der Kombination des Wintergartenbonus mit den Fahrstuhlanlagen, die bei Sanierungen nicht zur Überbauungsziffer angerechnet werden. So konnte eine neue Raumschicht geschaffen werden, in der die Erschliessungsfläche der Fahrstühle mit der Wintergartenfläche zu einem grosszügigen Aussenraum für jede Wohnung verschmelzen.

Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Schwelle zwischen dem Wohnraum und der neuen Raumschicht (Foto: Joshua Loher)
Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Durch die Vergrösserung der Fensteröffnungen entsteht ein weitläufiger Bezug zum Aussenraum (Foto: Joshua Loher)

Welche Erkenntnisse haben Sie bei der Arbeit an diesem Projekt gewonnen?

Der Anspruch, mit möglichst minimalen Eingriffen in die Tragstruktur einen zeitgenössischen Grundriss und Wohnungsmix zu erschaffen, ist angesichts der aktuellen Auflagen und modernen Wohnbedürfnisse immer eine besondere Herausforderung. Dies führt zu räumlichen und typologischen Situationen, welche in dieser Form normalerweise nicht geplant werden, jedoch ihre ganz eigene Qualität aufweisen. Bei der Benützung der zwei separaten Wohnungseingänge (bestehendes Treppenhaus im Innern und Fahrstuhlzugang zum privaten Aussenraum) haben wir beispielsweise beobachtet, dass nun Schuhregale direkt neben den Lifttüren auf den Balkonen stehen, und dass der ursprüngliche Eingangsbereich beim Treppenhaus mit zunehmender Nutzung des Balkon-Eingangs nun eher als privater Vorraum für die Schlafzimmer wahrgenommen wird.

Welche Vorarbeiten wurden geleistet, bevor das Vorprojekt beauftragt wurde?

Im Zuge einer Machbarkeitsstudie wurde die Rentabilität eines Neubaus der Sanierung gegenübergestellt. Aufgrund der anspruchsvollen rechtlichen Auslegung des Umbaukonzepts erfolgte bereits die Machbarkeitsstudie im engen Austausch mit dem Bauamt der Stadt Luzern.

Gab es Vorbilder/Referenzobjekte, an denen Sie sich orientiert haben?

Im Allgemeinen bezogen wir uns auf Projekte, welche die vorhandenen Qualitäten eines Bestandes untersuchen und diese mit gezielten Eingriffen hervorheben. Entsprechend dienten beispielsweise die Werke von Lacaton Vassal als Referenzobjekte. Einerseits orientierten wir uns dabei an der Thematik der Vergrösserung der Wohnungen durch eine vorgelagerte Raumschicht. Andererseits interessierten uns die thermischen Zwischenräume der verglasten Balkone, wodurch sich die Wohnflächen in den wärmeren Jahreszeiten ausdehnen und in den Wintermonaten auf die effektive Heizfläche reduzieren.

Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Verglaste Balkone als Erweiterung der Wohnräume (Foto: Joshua Loher)
Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Zwischen den Balkonen befinden sich abwechselnd entweder ein Aufzug oder eine Kletterhilfe für Pflanzen. Sonnenschutzvorhänge regeln die Privatssphäre. (Foto: Joshua Loher)

Was würden Sie oder die Bauherrschaft rückblickend anders machen/angehen?

Ursprünglich war eine weniger grosse Eingriffstiefe vorgesehen. Trotz einer vorangehenden Schadstoffuntersuchung wurde der bereits erwähnte, in Wohnhäusern äusserst seltene Schadstoff Naphthalin erst im späteren Verlauf des Planungsprozesses entdeckt. Eine detailliertere Aufnahme der bestehenden Bausubstanz mit besonderem Augenmerk auf seltene, üblicherweise nicht überprüfte Schadstoffe hätte uns zeitliche als auch finanzielle Auswirkungen auf den Bauprozess ersparen können. Schlussendlich sind wir aber sehr zufrieden, dass das Projekt trotz aller Hindernisse in dieser Form umgesetzt werden konnte. Die Offenheit der Bauherrschaft gegenüber neuen Lösungsansätzen ermöglichte es, unkonventionelle Wege im Umgang mit dem Bestand einzuschlagen.

Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Schwarzplan
Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Grundriss Sockelgeschoss
Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Grundriss Regelgeschoss
Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Grundriss Attika
Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Detailgrundriss Regelgeschoss
Sanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
Querschnitt

Kennwerte der Langensandstrasse

Mengen, nach SIA 416vorhernachher
Gebäudevolumen (GV), m³6'7337'035
Geschossfläche (GF), m²2'4032'532
Hauptnutzfläche (HNF), m²1'5001'567
Funktionale Einheiten (FE), Stk.2121
Baukosten, CHF inkl. MWSt.
BKP 1 Vorbereitungsarbeiten880'000
BKP 2 Gebäude8'595'000
BKP 4 Umgebung383'000
BKP 5 Baunebenkosten214'000
BKP 9 Ausstattung0
BKP 1-9, CHF10'072'000
BKP 2, CHF/m³ GV1'220
BKP 2, CHF/m² HNF5'490
BKP 2, CHF/Stk. FE409'290
BKP 1-9, CHF/m³ GV1'430
BKP 1-9, CHF/m² HNF6'430
BKP 1-9, CHF/Stk. FE479'620
Energiebedarfvorhernachher
Energiebezugsfläche EBF, m²2'1222'257
Heizwärmebedarf Qh, kWh/m²a6718
Grenzwert Qh,li für Umbauten, kWh/m²a3535
Heizwärmebedarf Qh, in % des Grenzwertes19050
Elektrizität, inkl. Wärmepumpe (falls vorhanden), kWh/m²a5
Gesamtenergiebedarf (Heizwärmebedarf + Elektrizität), kWh/m²a6722
Energieversorgungvorhernachher
EnergieerzeugungGaskesselErdsonden-Wärmepumpe
Eigenenergieversorgung erneuerbare Energie (PV, SK, Umweltwärme), kWh/m²a17
Art der erneuerbaren EnergiePhotovoltaik
Lüftung
Lüftungskonzept:
Grundwohnungslüftung mit Zentraler Anlage und Gegenstrom-Wärmetauscher
Schallschutzvorhernachher
Luftschallschutz Decke Di, dB
(mind. ≥ 52.0 dB nach SIA 181)
52.0erfüllt
Trittschallpegel Boden L', dB
(max. ≤ 55.0 dB Umbau gemäss SIA 181)
55.0erfüllt
In welchem Umfang sind Bauteile ertüchtigt worden?
Neuer Bodenaufbau, neue Wohnungstrennwände bzw. Vorsatzschalen (auch bei den Treppenhäusern)
Brandschutzvorhernachher
Musste eine massgebliche Reduktion beantragt werden?Nein
Erdbebensicherheitvorhernachher
Erfüllungfaktor αeff nach SIA 269/8 oder gem. Merkblatt SIA 20180.300.73
nach welcher Norm berechnet?SIA 269/8SIA 269/8
Erfüllung Norm SN 0500vorhernachher
Wohnungszugänglichkeit gem. BEHIG?NeinJa
Wohnungen vollständig behindertengerecht anpassbar?NeinJa

Eckdaten

BauwerknameSanierung Mehrfamilienhaus Langensandstrasse
OrtLangensandstrasse 91, 93, 95
6003 Luzern
AuftragsartDirektauftrag
Jahr der Fertigstellung2023
Baujahr Bestand1959 (Architektur: Gebr. Schärli Dipl. Arch. ETH/SIA)
BauweiseMischbauweise aus Beton und Backsteinen
BauherrschaftBaugenossenschaft Pro familia, Luzern
ArchitekturGalliker und Riva Architekten AG, Luzern
Patrick Riva, Andreas Galliker, Lukas Sigrist (PL), Jola Duss
BauleitungBösch Baumanagement GmbH, Inwil
FachplanerBauingenieurwesen: Schubiger AG, Luzern
HLKS-Planung: Bauconnect AG, Stans
Elektroplanung: Zimmermann Engineering AG, Cham
SpezialistenBauphysik: Martinelli + Menti AG, Luzern